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看韓國瑜「公設保留地解編」老代書：小心背後利益關係

為解決民怨，韓國瑜日前拋出高雄「還地於民」話題，將通盤檢討都市計畫中公設保留地的必要性。圖為示意圖。（圖片來源／信傳媒編輯部）

高雄市長韓國瑜日前裁示，將通盤檢討至今仍遭限制使用，卻始終未被徵收的1678公頃私人「公共設施保留地」，打算還地於民。對此，鄉林建設董事長賴正鎰直呼此舉對人民是「大好」，因為許多公設保留地都位於最精華的地段，若能因此釋出，對高雄發展絕對有利。

「不只高雄，其實全台都有很多公設保留地，按照法律，政府在一定期限內沒使用，就應該歸還給原地主了，但是政府一直沒有執行，老百姓就算提出異議也沒用，因為政府根本沒有經費去徵收，就不理他們了嘛，……你要想，公設保留地大多都在優秀、好的地方，如果這次真的解編，土地能夠放出來，當然會增加高雄的投資機會，建商推案的機會增加了，那對市場的穩定供給，一定會有幫助嘛。」他說。

不過，他也納悶，自從《都市計畫容積移轉實施辦法》上路以來，許多私人的公設保留地已輾轉落入政府之手，沒想到至今高雄民間還存留如此龐大的面積，「我不知道高雄為什麼還會留那麼多，因為在過去一段時間，公設保留地可以容積移轉，那政府不徵收嘛，地主就賣給開發商，拿去做容積移轉使用，很多都被賤價容積移轉掉了。……不過，就算這樣，我覺得這次其他地方政府也要比照辦理才對，既然不用了，就應該釋出來嘛。」

從容積移轉看保留地解編，小心背後利益關係

針對所謂的容積移轉，一名擁有40多年經驗的老代書舉例，「大原則就是，如果建商在台北市有建案，當時就會去收購台北市符合容積移轉規定的公共設施保留地，比方說一些公園、廣場預定地，接著再捐地給市政府，去換得容積移轉，讓自己原本的建案可以蓋得更高。……對政府來講，因為沒錢徵收嘛，透過憑空生給建商的容積，就等於是徵收費一樣，最後還是取得土地，在當時比較像是一種策略性的政策工具。」

「當初容積移轉一出來，就有些人成立容積公司，專門先去收購各種相關土地，再轉手賣給建商，所以早期那些容積公司都賺飽飽了，他們跟地主收購的行情通常是公告現值的10％，假設公告現值1000萬，他就用100萬去買，那對地主來講，反正一塊地放了幾十年也不能用，有錢不拿白不拿。……接著一轉手，容積公司賣給建商就是三五倍的利潤，但建商也取得了自己在更精華地段建案的容積，等於是容積公司賺、建商賺，只有地主最吃虧。」老代書透露。

也因此，老代書提醒，當一個新政策要出來時，民眾更應該注意背後相關市場的異動，「比方說，現在要哪些土地可以解編、不能解編，其實都有一些條件，那後面就可能藏著利益關係了，……很多都是政策要出來以前，內部會先知道，那一些關係好的外部人，可能就會先去卡位，假設一個區域未來可能解編，就是有些消息靈通的人會提早去買下來，這種都是政商之間非常敏感的事情。」

解編的正義，學者、業者看法分歧

站在都市發展的角度，台北市前副市長、學者張金鶚擔心，一旦地方政府貿然解編公設保留地，往後恐怕會陷入困境，「公設保留地是都市發展很重要的規劃之一，當初的確是因為政府沒錢徵收，造成人民的困擾，……可是有個問題，一解編，公園沒了、學校沒了，以後要再發展就更困難了，所以這是一個長遠的計畫，會有一點難度，但現階段重點還是充分檢討，先看看相關都市計畫到底有沒有必要，否則貿然就解編掉，只會造成以後很多困擾。」

從民眾的立場，住商不動產企研室經理徐佳馨則說，高雄解編公設保留地，整體是利大於弊，「對於那些長期被困在這件事情上的民眾來講，這件事情當然是好的，畢竟過去他們受限於法規，一直沒辦法處理自己的土地，而且這件事情還會越來越複雜，……因為隨著時間增加，繼承的狀況會跟著變多，土地分割也越來越細碎，這樣下去，其實是無助於都市發展的。」

「另一個好處是，因為很多都市計畫都沒有去檢討，趁著這次機會，好好去做一次總檢討，對高雄來說其實也是好的，……可能有些地方本來規劃工業用地，現在需求沒那麼多，有沒有可能因為解編去做一些改變。當然，如果是以公設地來講，說來說去，還有錢的問題，以後地方政府也不用去編預算做土地徵收啦，讓市場自然去活化它嘛，那因為解編，民眾的土地更好賣了，政府也有稅收啊，反而還可以賺到錢。」她說。

不怕供給過剩？建商搶地原因是不得已

至於對房市有何影響，徐佳馨不諱言，近期高雄在「韓流」帶動下，房市表現不差，如今再加上公設保留地解編的話題發酵，價格確實有往上飆漲的可能，「解編最大的好處，是這些公設保留地的持有人，他們的土地可以進入市場裡面，成為新的供給，……有些人會覺得這是不是有炒地皮的嫌疑，但我們站在地主的角度，他們被限建五十年了，好不容易等到了，終於可以解脫了，其實也不算是一件壞事啦。」

但高雄沒有供給過剩的問題嗎，建商幹嘛買？她直言，高雄的狀況和桃園其實類似，因此不妨從桃園經驗來思考，「桃園有很多投資者、建商，都把籌碼放在土地上，所以像是京城、興富發、遠雄，這一波下來，他們雖然不急著蓋房子，但都會先買土地，……現在建商搶地搶得滿凶的。」

「這件事情，我這樣說好了，上市櫃公司現在都採用國際會計準則（IFRSs），變成興建、銷售完工後才能入帳，這對建商來說，代表手上不能沒有案子在推，所以為了讓帳面漂亮，建商必須手上一直要有土地庫存，否則就等於這家公司根本沒有在運作，就像之前有家高雄的建商，才用超乎行情的價格買了一塊地，背後原因也是不得已──因為他們手上已經沒有庫存了。」她說。

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礦業改革 2公頃以上礦業用地需做變更用地審查

建立於 2018/02/22 上稿編輯：賴溫狠本報2018年2月22日台北訊，賴品瑀報導

面對民間要求礦業改革，民進黨黨團已定調礦業法、空污法將是新會期的優先法案，21日內政部營建署也表示，先前已經完成修法，未來林業用地採礦面積達2公頃以上，必須申請辦理使用分區及使用地變更，不再如過去林業用地直接容許作為礦業用地。這也是國土計畫法在2022年5月上路前的過渡與補強措施。長久以來水泥被當成是基礎產業，因此在制度上受到保障。圖片來源：我們的島【礦山下的未來】。

過去礦業遭環團批評獨大，在政府的長期縱容下，相關法規常主動退讓，例如所有礦區幾乎都是向林務局租用國有林班地，但編定為林業用地的林班地，卻不需變更分區和用地，也因此不需進行土地開發計畫審查。

這次營建署修正「非都市土地使用管制規則」及「非都市土地開發審議作業規範」兩子法，未來林業用地採礦面積達2公頃以上即應申請辦理使用分區及使用地變更。營建署綜計組組長林秉勳表示，此舉是為了兼顧採礦產業需要及國土環境資源永續性。

營建署2月初修正發佈非都市土地審議作業規範業，其中在第18點之1，除要求各類礦石開採應加強景觀、生態及公共與國土安全之措施外，並規定礦石開採完成後，應負有國土復育之義務，礦石開採基地與周邊土地不相容之範圍邊界，應留設寬度15公尺以上之緩衝綠帶；礦石開採完成後，除滯洪池為防災需要予以維持外，應按開發前之原始地形，計算不可開發區及保育區，供作國土復育使用；另為利森林法監督管理，規定申請礦石開採之土地屬國有林、公有林或保安林者，應編定為林業用地

非都市土地開發許可的審查，與環境影響評估審查兩者在現行法規上是平行審查，兩者沒有先後之別，審查的內容也有部分類似與重疊。但在非都開發許可上，對礦業開採則提出加強景觀、生態及公共與國土安全的要求，及緩衝綠帶、除滯洪池等，在將開發為前提的狀況下，要求從開發計畫上設法降低環境衝擊、與確保安全問題。

營建署這次的修法，就是指當業者要申請新的礦業用地時，若大於2公頃，便需要申請變更用地。長期關注礦業改革的地球公民基金會研究員黃靖庭認為，如此看來，除了新礦當然需要申請外，舊礦權若要擴大範圍，需要申請新的礦業用地，也需要受審。不過，依現況來看，例如亞泥，現有的都還沒有挖完，當然短期間也應該不會面對這個申請。

未來國土計畫上路後，全台土地將分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區四大分區，也不再會有任何個案變更，只有每五年的通盤檢討，因此這次的修法，在環團眼裡，可說是屬於過渡、補強的作為。黃靖庭認為，此舉至少可以確保在國土計畫上路前，礦業用地面積不太會再增加、礦區範圍要符合功能分區、土地使用管制規範及環評才能申請使用許可。

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新店溪下游人，曾在成大中文與南藝紀錄所練功打怪撿裝備，留下《我們迷獅子》、《我是阿布》兩部紀錄片作品。現為人類觀察員，並每日鍛鍊肌肉與腦內啡，同時為環境資訊電子報專任記者，為大家搭起友誼的橋樑。

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